□楚天都市报极目新闻记者 李庆 孙婷婷 陆缘 通讯员 武房新

小区公共收益去哪了？物业费花得值不值？面对小区业主的灵魂拷问，武汉一批小区正用“酬金制”作答：所有收入存入共管账户，年度预算由业主大会拍板，物业公司酬金与收缴率、满意度挂钩，业委会不再大包大揽，而是专司监督审核。

江夏凤凰社区三和光谷道小区外墙维修，要召集多方比价、开业主扩大会议定方案；武昌南湖水域天际小区每一笔流水都能在手机上随时查询。极目新闻记者深入探访发现，这套“把专业还给物业、把监督交给业主、每一分钱都在阳光下流动”的酬金制物业模式，正在激活武汉社区治理的“一池春水”。

业委会不做大管家

改当监督审核员

武昌南湖水域天际，一个4200多户的超大型老旧小区。实行酬金制物业后，小区环境、物业服务体验明显改善。在社区党委书记龙赟看来，小区体量大、住户诉求多元，此前，大部分业主对酬金制并不了解，一部分人担心换模式后物业费变相涨价；也有业主对业委会、对物业以及对新制度持怀疑态度。

“有居民从一开始就对改革持观望态度甚至反对意见。”龙赟说，社区引入第三方专业机构参与制度落地、合同拟定、预算测算等工作，避免闭门造车，社区还通过“三步议事法”，组织楼栋长、居民骨干多轮宣讲答疑，把专业概念翻译成居民听得懂的大白话。根据反复商议，决定把业委会的权利压缩，从规则上把工程采购、物业费催缴这些工作交给物业，业委会回归监督岗位，打消业主对“业委会担子太重”的顾虑，全过程公开议事，凝聚大多数业主共识，为业主大会表决铺路。

龙赟认为，酬金制改革最难的是统一思想，“大家担心业委会既要懂财务又要懂工程，我们就通过制度设计，把专业责任还给物业及专业团队，业委会主要做监督审核。”

小区业委会委员魏丹愚说，推行酬金制前，他担心业委会成员承担预算编制、采购谈判、费用核算等一大堆事务，时间精力、专业知识有限，很容易吃力不讨好。后经反复商讨，业委会决定不做大管家，专心当好监督员。预算编制、工程测算由物业配合第三方机构完成，业委会负责预算合规审核、双U盾共管账户审批、组织满意度测评、推动收支公示等，重大事项交由业主大会最终表决，业委会不越权拍板。

“共管账户实行双U盾物理管控。”魏丹愚介绍，业委会持审核U盾，物业持操作U盾，少了任何一方授权，一分钱都转不出去。下一步，物业将开发小程序，每一笔采购流水发票、每次维修的费用明细，全部无差别开放，供业主查询。

魏丹愚说，水域天际这套模式，就是把专业事交给物业，业委会守住审核监督关口，逐步形成物业服务越好、收入也随之增高、居民满意度提升、双方合作稳健向前的正向循环。

参加业主扩大会议

业主可协商重大事项

8月22日晚9时，江夏凤凰社区三和光谷道小区居民议事厅内，一场关于外墙维修造价的研讨会正在激烈进行，业委会和物业召集了多家维修公司，最终拿出三个造价方案，然后召开业主扩大会议，让业主来选定。

“业主扩大会议是小区在实践酬金制物业中，总结出的一个好办法。”嘉信物业项目经理闵桂龙介绍，2017年底，小区推行酬金制一度遭质疑，业主认为业委会和物业相勾结。为了解决信任危机，业委会和物业召开澄清会，将选聘流程、成本测算、财务账目等底稿全部摊开，接受业主质询。“让群众用眼睛验证”，这场会议成为重建信任的转折点。

随后，小区与嘉信物业共同构建了一套确保透明的制度体系：每年物业服务预算由业委会拟定，物业提供成本测算服务，最终须经业主大会表决通过，实现“花多少钱、办哪些事”由业主集体决定。所有收入存入共管账户，每月财务报表、收支凭证全部公示，年度审计报告完全公开。物业公司的酬金，则与物业费收缴率、业主满意度等指标动态挂钩，驱使物业公司必须回归服务本质。

“我们当好勤务兵，接受由业主组成的服务质量考核小组，每月对物业进行量化考评。”闵桂龙说，业主可以参与业主扩大会议，共同协商重大事项。业委会副主任陈红英还说，金额超过5万元的事项或业主关注度高的事，也会开扩大会议商议。

透明激发了业主的深度参与，小区各项改造被提上日程。不到一年，物业费收缴率从不足30%跃升至近100%，公共收益透明使用，瘫痪的设施得到修复，黄土坡重现绿意。

如今，陈红英和业委会成员经常穿梭在各楼栋间“找茬”，物业经理闵桂龙则拿着笔记本记录整改内容，等把前期工作做好后，一场新的业主扩大会议就将召开。

小区每一笔收支明细

业主都可实时查询

在武汉多个试点“酬金制”物业的小区中，背后都有本土企业湖北睦邻阳光社区服务有限公司的身影，该公司目前管理30余个住宅项目，运行面积200万平方米，形成了自己的一套模式。公司负责人李田骥介绍，这些小区往往利润低、经营压力大，对多数物业企业来说，服务难度不小。此外，这些项目绝大多数是物业费在每平方米1.5元左右的存量住宅，设施老化、矛盾集中、业主缴费率不高。

早先，李田骥和合伙人接下了武昌双星大厦小区，这是一个长期存在突出矛盾的小区。他们进场后第一件事，就是面向全体业主公开所有账目，物业费收了多少、花在哪里、公司提取多少酬金，全部对居民公示。这种透明，迅速赢得业主的信任，缴费率从不足一半提升至八成以上，三个月内项目实现收支平衡。

首个项目的成功积累了口碑，通过业主和社区的传播，越来越多类似小区主动找上门。李田骥介绍，在运营方式上，项目所有收入归全体业主所有，管理过程中以预算制推动运营。年度预算由业主大会决定，预算中每一笔支出，均公开透明，公司按实际支出的金额为基数，提取酬金。

为支撑这一机制，公司使用专门开发的软件工具作为线上公示、服务、监管平台。业主可通过小程序实时查询每一笔收支明细，银行账户余额、维修项目、支出明细、停车收费等信息随时可查，监督权完全交还业主。若业主对某项支出有异议，还可直接在小程序上提出异议，物业相关人员有义务线上回复、解答。如果无法解答的，街道、社区引导协调。

“小区所有资产归全体业主所有，这不是一句口号，而是我们能够进入小区为业主提供服务的重要基础。业主若认为某笔费用超支，可提出异议，我们会接受监督；如果所提异议是合理的，我们都会整改并再次公示出来。”李田骥说，未来，公司计划进一步扩大规模，通过集中管理持续降低单项目成本，让更多老旧小区在信任与共治中焕发新的生机。