□楚天都市报极目新闻记者 邱睦 通讯员 宋子文 实习生 段玉枝 罗裕琛 罗萌瑶 摄影：楚天都市报极目新闻记者 邹斌
“《武汉市住房租赁条例》是为了适应住房租赁市场发展需求应运而生，它的实施对租户、房东乃至整个租赁市场均有积极作用。”武汉市武昌区人民法院民一庭法官邱一恒说。
9月6日下午3时，楚天都市报首场极目新闻市民有约·法治大讲堂栏目正式开讲。在一个小时的时间里，邱一恒法官不仅为广大网友解读了武汉市最近实施的《武汉市住房租赁条例》，还接听了不少市民来电，为他们解答生活中遇到的住房租赁方面的问题。
“我平时审理的房屋租赁合同纠纷案件主要有五种类型。”邱一恒法官介绍，这五种类型包括：租金及押金纠纷、转租纠纷、单方解除合同纠纷、维修责任纠纷、腾退及占有使用费纠纷。
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出租“凶宅”，房东应提前告知租户
最近，大学毕业不久的孙小姐遇到了糟心事。孙小姐2023年大学毕业，在武汉找到了一份颇不错的工作，于是在武汉租了一套房子。“我准备租3年。”孙小姐介绍，她觉得房子不错，就付了一年半的房费。令她意想不到的是，今年8月，她与邻居聊天得知，这间房子曾发生过非正常死亡。“这件事，房东从来没有跟我提起。我想退租，房东说什么都不同意。”孙小姐来电咨询法官她该怎么办。
“你确实有权向房东提起解除租赁合同的要求。”邱一恒法官表示，根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件致使民众在正常交易情形下通常不愿购买或租住的房屋，一般可以被认定为“凶宅”。“这虽然不是一个法律概念，但确为社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。”邱一恒法官认为，这种在民间普遍存在的民风民俗不违背法律强制性规范，可以认定为民法上的“公序良俗”，应受法律保护。
根据《中华人民共和国民法典》第八条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”、第五百零九条第二款“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，“如果出租屋内发生过非正常死亡，房东是有义务在达成住房出租合意之前，明确告诉租户的。”签订租赁合同时，出租人未遵循诚信原则告知承租人房屋里发生过非正常死亡的，继续按原条件履行租赁合同明显对承租人不利，承租人可先与出租人协商解决，协商不成的，可依据租赁合同争议条款请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
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合租住房，租户有权使用公共部分
“请问法官，您认为房东的说法对吗？”2024年7月，刘先生向房东租了一间卧室居住，“房屋是两室一厅，我与房东一起居住。”8月份的时候，刘先生想下厨给自己改善一下伙食，却遭到了房东的拒绝，“房东对我说，他只是将一间卧室租给我，因此我无权使用厨房。”
“您的这个问题涉及房屋的合租问题。”邱一恒法官解释，所谓合租，就是指至少两人一起租住一间或一套住房，是租赁行业的新业态。因存在合租人的不确定性、共用空间及水、电、暖、物业费等的分担问题，因此，对合租人的选择及费用的分担应在租赁合同中明确约定。
“具体到此种情况，需要看双方签订的租赁合同是否明确约定用途及使用范围。”邱一恒法官表示，如果租赁合同未明确约定承租人无权使用厨房，就可以依据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第五项：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。
“承租人租赁涉案房屋是出于居住目的，虽其租住的房屋为单元房中的一个房间，但卫生间、厨房等公共部位属于房子的基本功能，不允许承租人共用该部分空间会影响承租人合理使用租赁房屋。”
邱一恒法官建议，双方应当本着诚实信用的原则，按照有利于实现合同目的的方式协商解决，协商不成的，可依据租赁合同争议条款请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
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出租房被法院强拍，租户可向房东索赔
“法院要强拍我的租房，我该怎么办？”2023年11月，襄阳的朱女士来武汉做生意，承租了一套房，考虑到生意周期较长，朱女士便将两年房租一次性付清。2024年9月3日，法院工作人员突然找上门来。原来，房东因欠外债不知所终，房子作为抵押物将被法院依法拍卖。朱女士焦急地给房东打电话，对方电话却一直处于占线状态。无奈之下，孙女士便拨打了市民有约·法治大讲堂的咨询电话，寻求解决办法。
“首先，您有义务配合法院依法拍卖的工作。”邱一恒法官解释，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”
但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，承租人无权请求继续履行合同。
同时，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条第一项：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押”。签订房屋租赁合同时，出租人未告知承租人房屋已抵押的事实，则对合同无法继续履行明显存在过错，承租人有权解除租赁合同，并要求房东支付剩余租金和违约金。
【法官寄语】
房屋租赁是引发纠纷的高发领域，租客作为租赁关系中相对弱势的一方，面对部分无理房东拒绝维修设施设备、“提灯定损”没收押金、产权纠纷让租客搬离等情形，往往因为缺少相关知识难以维权。那么，除了在纠纷产生后通过法律途径维护权利，如何在租房时尽量避免纠纷的发生？我们可以多注意以下几点。
第一，要签订正式的租赁合同，并确保合同内容详尽、明确，包括租赁期限、租金、押金、维修责任、违约责任等重要条款。另外，签订合同时，应当要求房东提供房屋的产权信息，避免租赁到非法建筑或有产权纠纷的房屋；同时，房东和租客应互相提供身份证信息，并保留相关证据，以防止日后发生纠纷。
第二，要实地查看房屋。一是要考察房屋周边生活环境和配套设施，包括交通、购物、医疗、就学等方面是否便利，能否满足日常需求。二是检查房屋的质量，包括结构、电路、燃气等方面，确保不存在安全隐患，对于存在隐患的房屋，应当要求房东进行维修。三是检查房屋内的生活设施是否齐全，交接的设施设备是否完好能够正常使用，房东留在租赁房内不能使用的设备要注明清楚，防止以后产生纠纷。
第三，要量力而行选择合适住房。租赁房屋应当根据自身的经济能力，合理选择租金价格及缴纳方式合适的房屋。了解并确认押金金额和退还方式，避免因押金问题产生经济纠纷。同时容易忽略的是，还需明确租金以外的其他费用承担方式，如水电费、物业费、网络费等。
第四，要注意租房的特别需求，比如宠物问题、停车问题、群租问题等，租客有特别要求的应当提前跟房东协商，并将协商一致的意见落实到合同中，以免在承租后发现房屋不适宜居住而产生提前解除合同的纠纷。
总之，房屋租赁涉及多方面问题，房东和租客均应明晰各自权责，树立证据意识，防患于未然。在出现争议时，双方应保持有效沟通，在法律框架内解决纠纷。
