□楚天都市报极目新闻记者 邱睦 通讯员 陈永铧 何佳霖

业主认为物业公司没有履责，要如何申请更换？小区物业公司对停车位只卖不租，是否违法？业主不愿意交纳物业费，物业公司该怎么办？物业费随意上调，是否合法……

2月27日，武汉市武昌区人民法院白沙洲法庭副庭长刘旭做客极目新闻“市民有约”栏目，为市民答疑解惑。原本下午2时30分开始的热线活动，提前10分钟就有读者打进电话。由于咨询的市民十分踊跃，整个活动也比原计划延长了半个小时。

据极目新闻记者统计，读者来电中，咨询最多的问题是由物业费引发的物业纠纷。

业主不能随意停交物业费

“我们不想交物业费了。”武汉市民黄女士打进热线电话说。她所在的小区由于物业公司服务态度恶劣，她家所在楼栋的电梯经常无法使用，部分业主对物业服务产生不满情绪，纷纷表示要停交物业费。

刘旭表示，黄女士反映的情况，在他审理的物业纠纷案件中比较普遍。根据《民法典》规定，物业公司应当按照合同约定和法律规定，全面妥善地向业主提供物业服务，业主也应当按照合同约定按时足额向物业公司支付物业费。

“按照你的描述，如果物业公司服务态度非常恶劣，那么应该是达不到一般情况下物业公司承诺的服务标准，或者至少没有达到法定的‘妥善’服务标准。”刘旭告诉黄女士。关于电梯经常停用的问题，因为小区电梯一般属于业主共有建筑物的附属设施，在没有特别约定的情况下，对电梯的维修养护属于物业公司的服务范围。

“如果由于物业公司没有妥善维修养护导致电梯经常损坏，那么物业公司同样也是构成违约，业主有权要求物业公司承担减少物业费甚至赔偿电梯损失的违约责任。”刘旭表示，但因为物业公司提供的物业服务是一个整体，一般包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护，“业主不能仅仅依据上述个别的物业服务问题或瑕疵，就拒绝支付全部的物业费。”

更换物业公司程序要合法

“在以往的司法实践中，有些业主与物业公司矛盾比较尖锐的小区，部分业主会要求更换物业公司。”刘旭通过列举以往审理过的案件，回答读者比较关心的问题，“如果要更换物业公司，业主可以按照所在小区的业主大会议事规则、业主委员会工作规则，向业主委员会提请召开业主大会，按照约定或者法定程序由业主大会讨论决定。”

根据《民法典》《武汉市物业管理条例》的规定，解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主大会会议讨论决定。决定该事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

“如果选出了新物业公司，但旧物业公司不肯退场怎么办？”一位读者问。

“新物业公司一般无权直接请求旧物业公司退场。”刘旭回答，小区业主有权依照法定程序决定解聘旧的物业公司和选聘新的物业公司，此时是业主分别与新、旧物业公司发生法律关系，而新、旧物业公司之间一般不产生直接的法律关系，“但是，新物业公司可以向业主或者业委会提出相关请求。”

根据《民法典》规定，业主决定解聘物业服务人的,应当提前六十日书面通知物业服务人，合同对通知期限另有约定的除外。原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

如果原物业服务人确实违反前款规定，则不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。业主委员会可以代表全体业主向主管部门举报，也可以提起诉讼或者申请仲裁。对于法院的生效判决，当事人必须履行，否则对方当事人可以向法院申请强制执行。

小区物业费不能想涨就涨

“以前我们小区的物业费才1.2元每平方米，去年6月涨到了2.2元，涨价没有经过我们业主同意。请问这样做是否合法？”李婆婆打进热线电话问。

刘旭表示，物业费的收费标准，是物业服务合同的重要内容。收费标准调整属于有关共同管理权利的重大事项，应当由业主大会讨论决定。

根据《民法典》规定，包括选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人在内的有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定。《武汉市物业管理条例》规定，审议业主委员会提交的物业服务合同草案，应由业主大会会议讨论决定。

刘旭告诉李婆婆，业主面对物业费涨价情况时，可以先行向业委会或者物业公司了解涨价的过程。“如果确实属于违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自提高收费标准的，业主可以向主管部门举报，也可以提起诉讼或者申请仲裁。”刘旭说。

同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，业主以物业公司违规收费为由提出抗辩的，或者请求物业公司退还已经收取的违规费用的，人民法院均应予以支持。

对“赖账”业主可依法催交

“我们管理的小区内，有差不多50位业主每年都拖欠物业费，请问我们该怎样要回？”自称是一家物业公司负责人的张先生问。

“依法交纳物业费是业主的义务。”刘旭表示。根据《民法典》规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

“物业公司催交物业费的方式，也得合法合规。”刘旭说，“在以往的案例中，有些物业公司采取断电、断水的方式催交物业费，这些手段是不合法的。”

根据《民法典》规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。如果物业公司采取停水、停电的方式催交物业费，已经构成违法或者违约行为，应当承担相应的法律责任。业主可以向主管部门举报，也可以提起诉讼或者申请仲裁。