2023年02月09日

没想到还钱比借钱难 提前还房贷利弊几何

绘图/刘阳

□楚天都市报极目新闻记者 陈红 刘闪

最近,关于房贷提前还款的话题多次登上热搜榜。极目新闻记者了解到,连日来,江城多家银行迎来“提前还款”潮,不少柜台还排起了长队。为何市民选择集中提前还贷?银行审批需要等上几个月么?哪些情况适合提前还贷?记者近日采访了多名业内人士进行了了解。

银行员工加班加点审批办理

“钱准备好了,没想到还钱要排队,而且起码要排三个月。”有媒体报道称,杭州的李女士打了十几个电话、特地跑了银行网点、折腾了一个多月之后,还是没法顺利提前还贷。

极目新闻记者了解到,目前武汉多家银行表示,来办房贷提前还款的市民增多了,虽然不同银行审批处理的时间周期不同,但大多数不需要等候三个月。

家住武汉市武昌区的柳先生在交通银行有一笔住房商业贷款,每月按揭还款,还有14万余元本息尚未结清,正常还款时间还剩下5年。原本他没有提前还款计划,但在看到网上不少相关消息后,加上理财收益确实不高,这才有了提前还款的想法。“其实我手里并没有凑够钱,但看到网上说预约后还要排队3个月,就连忙跑去银行网点申请。不过,结果还好,工作人员告诉我,可以直接在手机银行APP上操作,申请后25天左右就可以审批通过。”柳先生说,可能每家银行情况不同,但感觉网上说的3个月时间还是有些夸张了。

从外地来汉办理提前结清房贷手续的吴先生,则对等待时间过长表示不满。他因出售房产,已和买家签订了买卖合同,在向银行申请提前还清房贷的环节遇到延时。“银行说要线上提交申请,但是审批下来要2个月,已超过我和买家约定的交房时间,让我面临违约的风险。”吴先生表示,希望银行提高效率,缩短办理时长。

一位来自国有银行的信贷经理告诉记者,去年11月开始就有不少购房客户预约提前还贷,目前该行主要是在线下办理房贷提前还款业务,连日来相关窗口都有不少人排队等候。另一家国有银行湖北分行二级支行相关人士介绍,预约还贷的客户确实有些多,包括置换房产和降低贷款成本的客户,加上前期春节和疫情的原因,现在还贷业务有所积压,办理周期也会比以前长一些,个贷部门的员工正在加班加点全力审批办理。

投资收益难覆盖房贷利息

为何会出现排队还房贷现象?诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析说,房贷借款人选择全部或者部分提前偿还贷款的现象,在一二线城市较为普遍。主要有几个原因,一是去年理财产品利率下滑,很多银行理财的年利率跌破3%,而房贷利率整体来说大于理财利率,找不到更优质的投资渠道促使居民选择将存款用于提前还贷;其次,近来多地首套房贷利率跌破4%,存量客户的内心不平衡也促使了居民提前还贷;此外,部分居民经历疫情后,对于未来的收入预期缩减,认为降低负债能带来更高的安全感。

记者观察到,在贷款端,目前武汉地区的首套房利率在3.9%左右,而两年前很多人在签订住房贷款合同时约定的利率为LPR(贷款市场报价利率)上浮100个基点以上,超过了5.3%。而在投资端,去年以来各类投资产品收益欠佳。以银行理财为例,普益标准监测数据显示,从收益率水平来看,截至2022年12月末,全市场存续开放式固收类理财产品(不含现金管理类产品)近1年平均收益率为2.11%,低于住房贷款利率。在很多人看来,提前还贷所节省的利息,成为了一笔实实在在的“收益”。

一名银行业人士对记者表示,“春节假期前后,申请提前还贷的人明显增多,部分银行因还贷额度紧张等问题提高门槛,一些银行关闭了线上申请通道。”他认为,事实上,提前还贷是借贷行为中的正常现象,个人与银行签订住房贷款合同时,会约定提前还贷的申请流程、适用情形、违约责任等。购房者只要满足合同所规定的提前还贷要求,银行就不应人为增加还贷难度、设置不必要的还贷门槛。

不过,这名银行人士也同时称,对于银行来说,也有无奈之处。一是疫情加上春节,很多员工阳了后工作没能正常开展,后来又迎来了春节长假,造成业务积压;另外,从银行角度来看,如果短期内兑现大量提前还贷业务,可能会影响银行资产质量的稳定性,从而增加运行风险。

提前还贷并不一定划算

事实上,提前结清房贷的居民中,不少人有“从众”心理。提前还贷,是否适合每一位借款人?

诺亚财富产品高级经理文静在接受极目新闻记者采访时表示,对个人来说,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。此外,一定要考虑好为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金,切莫盲目跟风提前还贷。

一名国有银行房贷部门的业务经理也表示,房贷提前还款虽然在一定程度上可以减少利息支出,但是并不一定每次提前还款都是划算的,具体还要看贷款用户所选择的还款方式以及剩余还款金额等。“比如说,今天过来办理提前还款的程女士,她是10年前办理的购房贷款,选择了20年期等额本息,目前还款期数已经过半,这种情况就不是太划算了。”他解释说,等额本息是按照利息递减的方式进行测算的,所以前期还款主要是偿还利息,而到达峰值以后需要支付的利息就少了。“这名女士目前已经偿还的利息为6万多元,只剩1万多利息未还。用提前结清房贷的资金,去购买相对稳健的投资产品,收益应该可覆盖这笔利息支出。”

这名业务经理还提醒称,在提前还贷的问题上有一些注意事项,居民要仔细查看住房贷款合同中对提前还贷的约定。“不同的银行对于提前还贷的要求有所不同。有的银行要求贷款第一年不允许提前还贷,有的银行对于提前还贷有次数限制,有的银行对于提前还款有违约金的要求,这些都要了解清楚。”

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