□楚天都市报极目新闻记者 刘闪

刚刚过去的2022年，中央及地方政策频频发力，多城开始给楼市松绑，楼市宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”，政策利好从三四线城市向二线和新一线城市延伸。受诸多政策利好的影响，楼市也呈现出止跌回稳、缓慢回温的信号。展望已经到来的2023年，房地产复苏不会一蹴而就，市场力量之外，依然需要强有力政策的支持。

武汉五区均成交万套以上

疫情扰动下的宏观经济，叠加行业深度调整影响，2022年楼市全面承压。

中指研究院统计，刚刚过去的2022年，全国100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3036万平方米，同比下降36.2%。2022年，TOP100房企销售额同比下降41.3%，典型企业年度目标完成率均值为73.6%，相比2021年降低20个百分点。

诸葛找房数据研究中心发布的2022年房地产总结显示，整体来看，2022年以来政策面利好应出尽出，行业信心缓慢恢复，但是受到疫情等多种因素影响，回温之路充满曲折变数，销售端全面恢复仍需时间。

作为典型的热点城市，武汉也不例外。2022年，武汉新建商品住房成交11.63万套、1316.5万平米，同比前一年，分别下滑41.6%和42.8%，略高于全国平均跌幅。其中，东西湖、汉阳、硚口区、洪山区、东湖高新区分列成交套数前5名，均在万套以上。

中指研究院统计，2022年监测武汉推盘225次，累计推出44462套，平均去化率约22%，创出近年来新低。截至目前，武汉住房去化周期约18个月，销售压力之下，市场处于买方市场，开发商多采用以价换量策略。市场竞争激烈，最终胜出的项目，绝大多数是品牌企业打造，安全性和交付力成为买房人考虑的重点，优质上市房企、国企、央企的竞争优势凸显，市场份额实现增长。

全国多城去年频频出台松绑政策

政策面来看，过去一年中央及地方政策频频发力，多城出台松绑政策，楼市宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”。根据诸葛找房数据研究中心统计，截至2022年12月21日，地方松绑政策出台达597次，覆盖城市超210个。2022年5月份出台次数达到峰值，单月出台松绑利好超百次。

具体来看，政策调整大体分为三个阶段。初期，出台城市主要是以马鞍山、保定、株洲、蚌埠等三四线城市为主力，这部分城市多属于基本面较弱、房地产欠发达的城市，政策松绑力度较弱，产生的实际政策效应有限。

去年二季度开始，政策松绑进入中期，出台政策的城市逐步扩展至部分弱二线城市，如南宁、兰州、郑州、昆明等，多存在库存压力大、去化缓慢的难题，政策出台相对密集，达到全年的高峰，短期内对促进去化、缓解观望情绪起到一定的效果，但是各城市间效应分化。

8、9月份以来，调控政策逐步迈入深水区，出台政策主体开始转向重二线和新一线城市，南京、苏州、杭州、成都、重庆等核心二线城市陆续出台优化限购及“认房又认贷”的政策。进入12月以来，佛山、东莞等城市继续加大松绑力度，宣布全面取消限购，这也意味着新一轮的松绑拉开序幕。

“去年武汉也在不断给楼市松绑。”中指研究院华中市场研究中心主任李国政介绍，2022年4月、5月，武汉新房成交跌破万套大关，前所未有的降温，促使有关部门果断出手。从2022年5月起，武汉新一轮提振措施陆续出炉，一直延续到2022年年底，提振措施涉及限购区域、多孩家庭、亲友投靠、购房资格、二套房首付、公积金额度利率、商贷利率、购房税费补贴等多个方面，加上房企继续以价换量策略，有效促进了需求释放，政策组合拳效应得到一定体现。

不仅如此，去年以来，央行宣布两次降准、三次降息，金融端释放积极信号，开启信贷宽松周期。去年11月起，金融保主体政策铺面而来，助力房企脱困。优质头部房企获金融支持力度较大，多家银行也纷纷与房企签下合作协议，为房企提供意向性融资。

武汉12月新房销量创去年单月最高纪录

虽然过去房地产调控政策的底部早就出现，但市场预期仍偏弱，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这背后主要原因有三重压力：对未来收入预期的担忧、房企交付的风险以及对房价回调幅度较大的担忧。不过，他同时指出，当前，抑制市场的三重压力正在减轻，房地产市场走向复苏的态势进一步明朗，市场的底部已经相对确定，2023年市场将迎来稳步的复苏。

“多番调控松绑下，武汉楼市全面回暖仍有待时日，这背后有两大原因。”谈及武汉楼市，李国政的观点与许小乐不谋而合。他表示，房地产发展模式本身风险暴露，影响了行业信心，消费者观望情绪浓厚。加之新冠疫情等外部因素的影响，楼市财富效应减弱，也从另一个侧面降低了消费者的购买力和消费意愿。

去年受疫情的影响，人口流动大幅减少，导致政策效应减弱，效果没有达到预期。传统的“金三银四”“金九银十”预期基本落空，特别是11月，武汉商品住房成交量仅为5801套，创出有史以来同期最低，也一定程度上影响了市场信心。

李国政介绍，从去年12月8日，武汉举办线上房交会，同期配套政策力度更大，二环外限购放开、购房补贴、团购优惠等多项利好叠加，有效促进了市场需求的释放。房交会启动以来，市场供需两旺，从2022年12月9日到31日，武汉住房销量累计达15797套，日均686套，其中28日1105套、29日1380套、30日1901套，31日2392套，创出全年单日最高，整个12月住房销售17264套，成为年度单月最高纪录，火爆势头可见一斑。

武汉房交会组委会介绍，第39届武汉房地产交易会将延长10天，至2023年1月10日结束，房交会期间各项补贴和优惠政策同步延长，即房交会购房享万元补贴和房交会成交享住宅专项维修资金补贴。

2023年需求端

将释放住房消费潜力

李国政告诉极目新闻记者，目前的多重优化政策，对那部分自住需求特别是改善购房者而言，将是实实在在的利好。特别是二套房首付和利率调低，部分热门区域解除限购，对于有换房需求的家庭而言，窗口效应更为明显，原本只能购买三环四环外的购房者，现在也能够逐步进入主城区中心地段，选到更加心仪的楼盘，实现居住品质的的全面升级。

2023年楼市走势如何？李国政认为，通过2022年楼市表现可以看出，土地市场的复苏、消费信心的提振、未来预期的稳定，依然任重而道远。目前环境下，仅仅依靠市场的力量，房地产复苏不可能一蹴而就，依然离不开强有力政策的支持。对于武汉来说，后续仍要密切关注市场走势，继续用好“政策工具箱”，做好精准施策准备，进一步在供需两端优化政策，例如预售资金监管、房贷利率降低、加快保交楼力度、推进租购并举、吸引人才留汉创业就业、二手房交易税费减免等方面发力，通过降低门槛和降低成本来促进刚需、改善需求的释放，从而为武汉楼市及经济平稳发展提供政策层面的保障。

许小乐分析认为，这轮房价的调整已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。中央经济工作会议、中财办明确将房地产定位于“支柱产业”，对稳房价的决心非常强。市场预期已经开始回温，房价持续调整的势头也得到缓解。

诸葛找房数据研究中心判断，2023年房地产的重要性提升，政策大基调仍以宽松为主，直至销售端有明显改善，房地产市场仍需要较大宽松政策加持。预计2023年上半年市场仍在恢复期，市场前期渐稳后期逐步回升，年中销售规模转正，全年成交水平与2022年基本保持一致。